于军地产专栏第三期《买拍卖房应注意的几个问题》

本人有幸买卖过拍卖房,有些粗浅的体会分享给那些想买拍卖房的朋友。目前,地产市场有些回暖,贷款利率又处于历史低位,那些持币待购,谨慎有余的朋友也按耐不住动了买房的念头,而对于拍卖房这一以特殊方式出售的房屋,不论地产市场好坏,都吸引了很多人的眼球,特别是有投资理念的人更情有独钟,说白了,就是想少花钱,买到更有价值的房产。那买拍卖房就一定能便宜、能物超所值吗?答案是否定的,因为拍卖房的定价、买卖、协商、交接牵涉到更多的层面和法律条款,任何一个环节都会影响买家的利益。本期文章分享一点个人的粗浅体会,但愿对读者能有所帮助。
一、拍卖房的定价。
当银行或金融机构决定将某个物业拍卖,会指定一个律师作为银行或金融机构的代理,同时还会指定一个地产经纪作为卖方经纪,之后,经纪给出Listing Price的初步意见,与律师协商,无异议,交由银行或金融机构的主管批准后挂牌上市。问题是,如果定价高,卖不出去,银行或金融机构不愿意;如果定价低也不行,银行或金融机构不高兴,原屋主更不高兴,银行或金融机构还可能吃官司,使拍卖无法进行。所以,银行或金融机构既希望卖得快,也不希望太快,一般价格会比市场价略低一点点。因此,要等拍卖房上市的1-2周或更长时间,降价后再考虑下Offer。
其中本人为银行卖的一个房子,自己深有体会,如果能成功说服银行或金融机构,将价格降到合适的低点,彼此各方又都能接受,是最理想的,那次恰好买家是华人同胞,得了些实惠。
二、拍卖房的Condition。
不管房子状况好坏,几乎都是as is ,一般银行或金融机构在拍卖前对房子会略作修理,但经常是不尽人意,有时交接后的状况比你看房时的状况还要差,对此,买家要有心理准备,同时,房子内外除了房子本身的电器,窗帘等物品不包含在价格内,如果closing那天,东西还在,那你很幸运,否则,你也要认了。
三、对大麻屋和有严重霉菌的房屋。
有的拍卖房是大麻屋,你的经纪一定会知道。有的是年久失修,霉菌丛生,状况极差。不论哪一种,都要格外小心,尽量避免购买,如一定要买,则仔细查看卖方提供的书面文件和特殊条款,向买家陈述利弊。
四、拍卖房内有租客滞留。
如果有租客滞留在拍卖房内,应引起买家的高度重视,除在Offer中添加必要的条款,促使卖家将租客赶走外,还要增加适当的惩罚条款以保护买家,必要时可以放弃购买。
五、Closing前,原屋主有权将房屋以你的价格购回。
对于买家而言,买房后,欢天喜地准备乔迁,如原屋主购回房屋,而买家又已经把租的房子退掉,那一定是不小的打击,这种情况很少发生,可一旦出现却很麻烦,去年,我给银行卖拍卖房,也是Double-End,买家是一对小夫妻,恰好在预产期之前,如果发生这种情况,他们很难临时租到房子。这些问题大家都要注意。
如果大家有什么问题,关于拍卖房也可以给我打电话。

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