私售:你动了谁的奶酪?

近日联邦商业公平竞争局状告多伦多地产局,要求其对公众开放房产信息数据系统一事已闹得沸沸扬扬,着实比去年秋季竞争局裁定地产局开放MLS平台更进了一步:如果说共享MLS平台是为私售拆除了市场推广上的制肘,而如今共享历史数据则更会使私售在获取决策依据方面如虎添翼,此举将是一个决定性的标志,即意味着以往对私售进行控制的所有政策和操作上的羁绊已完全被打破,地产市场真正对私售打开了大门――私售将作为一种被市场认可的正常交易形式从此赢得自己的一席之地!这一改变非同小可,但笔者认为这也应是大势所趋而且势在必行!
私售历来有之,只不过以往迫于政策压力和制度限制,变得躲躲闪闪、羞羞答答有如偷来的孩子见不得人。但存在就有它的合理性,谁也不能说没有媒妁之言,只因你情我愿、私定终身就不能在一起过日子,甚至就不能过上好日子,这显然有悖开放、多元化的资本主义市场经济原则。私售客观上存在需求而且实际上也能满足一部分人的需求,如今私售经过艰苦努力终于得以登堂入室、回归本位确实值得人们为之击节叫好!当然在喝彩之余,我相信一定会有更多的人心中蠢蠢欲动、脚下跃跃欲试――捷足先登,不亦乐乎!那么私售真正的魅力究竟在哪里?
利益最大化应该是私售最主要的心理动因,因为私售最显著的特征就是省却买卖方经纪这个中间环节而实现买卖双方的直接交易,准确地讲省却的只是买卖经纪这一最重头的佣金份额而整个销售过程从来不可或缺――此刻只不过是由买卖双方本人来执行双方经纪的角色和功能,而其中攻防进退、杀伐决断的销售交锋和市场演义却和其他贷款、验房和律师等一切必要环节一样一个也不能少!而且更是对买卖双方统筹力、控制力和协调力的一个全面考验!
说来说去这里所谓的利益最大化,无非就是在在买卖双方经纪佣金的既定幅度之内做文章。我们知道将房子通过双方经纪卖掉,买卖双方的佣金从卖方得到的房款中扣除,其实也就是说卖方无论在私售还是委托经纪交易,最终得到的都是扣除佣金后的“裸价”,而买家因为直接到达了“裸价”从而成为私售中最为受益的一方,即通过私售确实能够实现买家利益的最大化,但此裸价如果与卖家的裸价相同,可以看出卖家似乎并没有非要通过私售来达到本身利益最大化的兴趣和动力,所以从理论上讲买家必须通过“让利”才能激发卖家的兴趣从而使对方自觉自愿甚至欢欣鼓舞地与你共赴鸳盟,但可惜的是:在现实的市场中卖家实现本身利益最大化的选择和渠道可能更多!
首先卖方的选择性强,即无论买方市场还是卖方市场,只要能够实现利益最大化,卖家既可以选择私卖也可以选择经纪代理,总之哪方于我有利我就可以选择哪种方式。其次选择度大,即在私售中卖方也可以通过承诺买方经纪佣金从而追求高裸价的回报,同时即使在有经纪代理的情况下也完全可以不拒绝私买者的垂青。一句话,有了MLS推广平台和共享历史数据系统作依托,卖家可以在制度体制内变得更加游刃有余,如果能力足够强甚至完全可以达到赢家通吃的状态!
有一点我们现在就可以料知:比如在私卖中卖家也同样可以组织抢Offer,所以由此看来在代理市场中现今所流行的所有游戏,只要卖家玩得转、玩得好,我想都可能会复制到私售领域并且会玩得更加玲珑剔透、不一而足!综上,在私售领域双方似乎并非处于同一天平的平衡两端,这场不对等的游戏更多的将是对买家的煎熬和考验!追求最大的利当然就要准备承受最大的苦,私售不是免费的午餐,如果卖家甘愿痛并快乐着――这个苦吃得也值得!
面对私售的登堂入室,业界人士难免心中惴惴、患得患失:恍然间似乎谁动了我的奶酪?我想这大可不必!私售不是突然幻化出来的洪水猛兽,它早已身处市场,并不会因为你的刻意忽略而不复存在,否则你就是自欺欺人!私售更没有偷拿了谁的奶酪,其本来就应该理直气壮地在市场中分得属于自己的那杯羹,只不过今天终于名至实归罢了!
私售无疑对于广大的消费者来说是又多了一个自由的选择,市场从来都是尊重强者并且唯强者的马首是瞻,玩得转私售,其实不言自明:你得是高手!所以现实中纠缠于私售与经纪代理孰是孰非的争论已经变得毫无意义,选择私售抑或选择代理都是个人的自由,如果非要做出抉择,道理其实很简单:如果你认为你的能力高于你所接触的经纪,你就自己玩,反之私售就绝对不是你的菜!

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