关于买房子问题

对于首次在加拿大购房的人而言,买房子是一件非常重大的财务决策,同时也伴随着情绪上的冲动。异国他乡,地理上的陌生,缺乏人际网络的帮助,法律和税务知识的缺乏使买房成为一个艰难的抉择,尤其是在今天躁动的市场,首次购房者面临着更多的挑战。

首先纠结的问题是为什么要买房的问题。回答这个问题,我们得先要理解什么是加拿大房地产和中国有什么不同。

房地产,这个词算是个外来词Real Estate的意译,译的非常好。它有三个字组成:

房:你生活的空间 - 涉及房子年限,户型结构,建筑材料,使用成本等等方方面面, 买房子你选房子,就是看你住的舒不舒服,满不满意,够不够用。

地:你拥有的土地产权 - 不管你是买的独立House还是Condo还是其他,你都直接或间接的拥有相对应土地的产权,这个产权是私有制的基础。买房子你选地,选的就是地点,地的价值无法单独存在,这个地点的社区,交通,文化,教育,娱乐,未来发展决定了这块地的价值。

产: 房子和地是你的财富,是你将你的钞票收入变成的不动产。它不仅能够为你提供居住场所,还为为你储存未来的财富。这个产因为不是随便可以印制的钞票,所以可以有效抵御通货膨胀的危险。你拥有了这个产,你就变成了投资者。你在房子上的付出,可以转化为成未来的货币价值,租房是消费,买房是投资可这是租房和买房的最大的区别之一。具体到买房子选产,除了看房和地的这两项外,你还要考虑投资成本和投资风险,如果投资风险过大,投资就可能亏本,具体来说,就是看房子是否有合理价格,你能否负担起。

所以你在加拿大买房,买的是房地产。和中国根本不同,在中国,你买不到地权,你只有房子的使用权,没有地权,就是说你花了几百万,实际上只是向政府租了地用70年,还得一次性付全部租金。地是借的,其他权都大打折扣。举个例子,房子倒了,你的投资就血本无归了(无良建筑商比比皆是)。你也无法靠占有房子为子孙积累财富,房子到期了财富理论上价值为零,因为如果你的房子70年了,政府可以不付一分钱就把你赶走,如果在加拿大皇家骑警一定会那么做,租约到期了嘛。你的子女如果继承了你的老房子,因为使用年限不多了,就不值钱了,他们只有期望拆迁,去做一名光荣的钉子户。但其实钉子户在法律上也不是那么站的住脚。没有地权,房地产的产字是很有点玄,随时就可能变得一文不值,房子变得只有投机价值,投机就是几个击鼓传花的游戏,你必须不断买进卖出才能回收投入,避免这个商品贬值。所以大家都不断地买新房卖旧房,所以孩子都不要住父母的旧房子,而是要父母买新房子,所以市场就很活跃,所以房地产就是投机,不是投资,更不能当储蓄。只是中国的通货膨胀实在太厉害了,不买房子,钞票很快就不值钱了。其实炒房子还真不如炒古董,最起码买了就全部是你的。不过也有一点好处,买房子的时候,涉及的方方面面就简单很多,因为不牵扯地权问题,买家卖家自己在国土局碰个头就可以搞定了。

在这里,一个房子的产权可能是几代继承下来的,产权文件几经变迁,有的根本就没有产权文件,如果要确保你买的东西是你要的东西,有的时候还真是费劲,没有律师,你很难完成一桩地产交易。

在加拿大,你买到的是真正的房地产。这是我爱加拿大的原因之一。举个例子,最近市场火爆,一些老房子,当时他老子盖这个房子的时候恐怕连几万块都没有,也没有留下几个钱供子孙花,几十年一过,这块房地产就改变了子孙的生活。屋主如果不想卖,还可以留给自己的儿孙。地权永不过时,就如古董一样,变成一笔可以自然增值的财富(当然受经济影响)。中国这种事情会发生吗,不会,因为缺乏法律依据,个人无法宣布对房地产的永久占有权。所以在中国,买房和租房在本质上是一样的。

这个问题很重要,因为是根源问题。因为如果社会正常发展,受通货膨胀,经济发展,人口增加和土地资源稀缺得影响,城市的房地产的价格长期内会自然增长的,房子会折旧,地权不会。但是在中国你只有房子,所以你持有房子超过一定时间,他一定会贬值,你要赶紧在贬值之前脱手。在加拿大,房子折旧了,地权价格增长抵消了房子折旧的影响,如果你拆了旧房盖新房,你马上就提升了你房地产的整个价值。所以,通过拥有房地产的苏有权,你可以为你自己的一生,甚至子孙积累财富。当然你要交地税,地价涨了,你的支出也会涨,不过地税是抑制房地产投机的好杠杆。所以在加拿大,拥有自己的物业和租房是有本质差别的。


我这里比较的是个人买房自助和不买房之间的优劣。已经有房的投资客的地产投资不在我的讨论范围之内。

我读过一篇论文,CMHC委托某大学作的,它将房地产的价格变化放到了20年以上(1986-2005)的时间,研究是否应该用政策鼓励中低收者买房,并和RRSP的投资做了比较。非常复杂,但是有趣,有几个事实:

1. 房地产价格的长期变化和CPI物价指数的变化一致。(钞票永远在贬值,物价永远在上涨)

2. 如果10万在1985年买房,按照2005年的房价扣除所有成本,你的净资产变成了$83,176=你储蓄了83,176.(按照25%的首期,25年的贷款计算)

3. 如果考虑到租房的机会成本,租金按照1%/年的增长,比较租房的选择,你的净资产变成$135676。

4. 比较RRSP, RRSP是纳税的!, 而房子,只要是你住的唯一一套住房,卖掉也是没有所得税的(不是税务专家,这里指一般情况.),这又是一大笔钱。


5. 结论: 在经济长期发展稳定的前提下,如果家庭有能力长期持有房屋,比较其他财富积累手段,拥有房产会带来非常可观的金融收益,是中低收入家庭积累远远超过自己储蓄能力财富的重要手段。

所以,房地产就成为个人积累财富的最重要的手段之一,如果从人的一生乃至更长来看。尤其是在大城市, 城市的扩张,造成的土地资源的日益稀缺,成为房地产价格上涨的乘数,但即使这样,长期来看,它的房价也不会超过CPI多少。房地产恐怕是唯一能够和钞票贬值速度赛跑的投资。

所以,在加拿大,拥有一套房子,比在中国,对于普通家庭,要重要的多,也有价值的多,那是你的长期储蓄,如果你愿意储蓄,那就考虑拥有房产。

专家研究过,如果你想在退休后过上不错的生活,你至少要有100万。你问自己这100万从哪里来。

附带说一句,Condo也是完整的房地产,不过情况要稍微复杂一点。

但是,这个储蓄也有很大的缺点,最显著的就是三点,第一,流动性差,第二,有周期波动,第三,无法移动。

所以在买房之前,首先问自己:

1. 能有多少首期,有没有能力支付其他购房成本,有没有能力定期持续往这个帐户里打钱。

2. 有没有思想准备应对未来房子的维修,维护。太忙,不想成为房子的奴隶? 租房子或者买新房子,或者Condo,少很多麻烦,别倒腾旧房子。请人修房子,费用恐怕会让你睡不着觉。

3. 对自己的现在和将来工作的区域和生活的区域是否有一定的认识。交通,教育,文化,社区, 是否已经决定居住在所在的社区?

如果还没有准备好,给自己时间考虑,不要盲目动手。不过如果有能力,早动手一定比晚动手好。


我反对普通家庭用投机的思维来看待自己在加拿大的房地产投资,那就是把目光只落在未来短期内可能的增值上,咱们中国人发展太快,很多人缺少耐性,3年五年都受不了,总想一夜暴富,而不是考虑居住和固化自己的财富上。因为这会极大影响自己买房的判断,尤其是首次购房者。当然,专业的投资者不在这个之列。

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