于军地产专栏第十七期《换房三大步》

换房第一步:找
首先,也是必须的,关键的,要找到一个您信得过的,您认为有能力、有经验、也有耐心帮您操持,操作整个过程的这样一个地产经纪。换房的过程,比单纯的买房,卖房更需要一些能力,技巧以及责任心。对很多人来说,正因为你无从下手,心态纠结,充满担忧,你才需要找一个人,替你来把握整个过程。如果找一个,你感觉能力还不及你的人,势必在买卖过程中,牵扯你的精力,或者更甚,不能顺利完成,乃至于在经济上造成可见的和不可见的损失。
寻找经纪,是个仁者见仁,智者见智的事情。如何在众多地产经纪中找到那个“好”的,的确需要一点智慧和悟性。这智慧,是你生活中的智慧,无关你的学历的高低,贫富的差别,当然有智慧的人,常常能把事情安排得更妥当、顺利,不会让自己为琐事烦忧。这悟性,是要和我们的祖先学学的。亦即人人都“懂”的中庸之道。
好的经纪,一定要诚实,这也是中庸的精髓。诚,才能令你相信,令你肯托付,令你高枕无忧。同时,他(她)也一定要具备统筹、计划、实施、完善一件复杂事情的能力。他要专业,而又不钻牛角尖;他要灵活,而又不狡猾奸诈;他要懂得销售,而又不卖弄技巧;他要注重细节,而又不为小事羁绊;他要吃苦耐劳,而又能够抓住重点;他要总揽全局,而又让你体会到处处贴心。
找到这样的一个代理人,在换房这件事情上,您就可以高枕无忧了。您的经纪会在详细研究了你的房子的资料,实地评估之后,结合自己的经验,给出正确的,适合你的房子个案情况的建议。比如,是先买,还是先卖,如何衔接,买什么样的,怎么卖等等。

换房第二步:算
在经纪的建议的基础上,您要算自己的账了。房子值多少钱,你还有多少积蓄,换房整个过程的费用。这时候,有必要去找您的银行,或是专业Mortgage代理,进行进一步的咨询。他们(她们)会根据你的工作,收入情况,告诉你你最多可以贷款多少,这样你就会心中有数了。你也可以货比三家,对银行的利率进行以下比较,选择贷款政策好、利率低,服务周到的银行来做你的贷款申请。
在这个环节上,很多人常常又有一些纠结。秉承我们从父辈那里延续下来的吃苦耐劳,勤俭持家的优良传统,保守、谨慎令得大家总是要留些余地才觉得心里踏实。所以,原来本来打算换个大房子,可是,在层层的“安全”保护膜下,最终变成了等价的换房。可是,如果你不增加投入,虽然你原来的房子已经增值很多,可是,在现在的市场中,又找不到你要的那种达到了“改善”目的的房子。于是,您又踯躅不前了。在这里,请记住,你的房子涨了,别的房子也涨了,那些你的目标地区,常常是热点地区,可能比你的房子涨的还快、还多。所以,不追加投入,你是不可能换到心仪的房子的。当然,这仅仅是针对那些试图改善居住环境的人们来说的。
至于那些,由于工作变动,家庭成员的改变,比如说孩子上学等原因换房的人们来说,只要计算好费用,平行移动就可以了。但是,千万记得,你如果增加了一个条件,比如学区,在价格不变的情况下,你的房子一定会换小了,不要期望能换到了好的地区,却还是能找到比原来更大、更新、更好的房子。市场定价是公平合理的,地产经纪在建议确定房子的卖价的时候,是综合了地区、交通、学校、房屋状态、房屋历史、周边在售和成交历史等等诸多因素,给出的市场价。所以,既然你要了一个重要的条件,就要相对平衡地失去一些好的因素。强迫自己去寻找那不寻常的东西,你势必要付出其他方面的代价。

换房第三步:签
好了,现在你已经对换房这件事情心中有数,成竹在胸了。剩下的就是签订相关的文件,委托专业人士帮助你完成这个过程。首先,要与你的地产经纪签订委托买房,卖房的委托协议。然后,跟着经纪有的放矢地看房,有经验的经纪会很准确地找到你需要的房子,并把房子的优势、缺点、过去历史、升值潜力等详细介绍给你。因为你的经纪比较了解你的需求,你的换房动因,及你的承受能力,就会较为容易地定位你的目标房源,有效率地帮你在短时间内锁定你的目标。
看好了房子,就要下offer了。即我们说的购房合同。同样地,你的经纪会在保护你的利益的基础上,替你拟定合同,你要做的,也就是了解相关条款,提出自己的要求,在需要的地方签字。既然你自己选定了经纪, 他(她)又是代表你的利益,就要相信他。因为谈判的过程是一个比较复杂的过程,这里有实力的比拼,心理的较力,真真假假,虚虚实实,不是非专业人士能掌控的。所以,尽量不要用你的直白的,简单的想法去干预,影响你的经纪。这时候,信任最重要,经纪会为你的利益去努力的,因为这是他的工作,也是他证明能力的好时机。
卖房子也是一样。卖房子在定价的时候,一定要Reasonable、合理。每个人都会觉得自己的房子比别人的好,可是一定要客观。有些人喜欢赌,定个高价,万一要有人买了呢?当然,你如果有足够的时间,可以这样做,但是,终究市场会给出一个公平的结论。即回归市场价。至于卖房的方法、技巧、时间的掌握就交由经纪掌握好了,你要做的依然是,把握心理底线,签字。
这期间,您还要办理贷款,签署贷款文件。找到律师,签署代理文件。等到Closing Date,您在律师那里签署了文件之后,你就可以,搬出旧家,搬进新家了。所以你看,困难都是你自己用想象制造出来的,换房,是多么简单的事情。

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