于军地产专栏第十期《房屋的价值几何?》

说到投资,就必须说到两个概念:价格和价值。很多人都知道这个公式:价格=价值+溢价。
这里的价格就是指市场价格。价值是指房屋的真正价值,或者说是核心价值。很多人会问:房子有核心价值吗?怎么计算呢?首先我要说,它不是所谓的政府估价,其次也不是成本加上合理利润。这些都太主观。其实要想弄明白这个问题,我们还是得回到房屋的第一属性--功能属性。房屋买来就是住的,即使是投资,最终也是要有住的人,哪怕转几手。否则就变成击鼓传花,空中楼阁了。所以房子的价值就和人有关,因为要用钱买,所以就和收入有关。这样答案就出来了:房屋的核心价值取决于房价收入比。因为收入的一部分是生活必须消费,所以一个合理的比例就能决定房屋的核心价值。
很多人可能会有疑问,加拿大是个移民国家,投资移民在这里不用有收入。我想说的是,投资移民不是主流,一年才几百,随着政府的不断控制,影响会逐步缩小,最多是局部区域的。而且,就渥太华地区来说,平均房价也就是40多万,根本不是投资移民的主流价格,说明我们在探讨整个渥太华地区的时候,没有必要单独考虑他们。当然如果要具体分析某些区域的时候,我们就不能仅仅用房价收入比来衡量房屋的价值。
至于什么样的房价收入比是合理的,并没有一个定论。国际上通用的是上世纪90年代世界银行的标准3~6倍为合理。但是我认为具体情况要具体分析。还要综合考虑福利政策,利率政策,投资偏好,消费习惯等等的影响。就目前总体而言,渥太华地区的房价收入比是4.5左右,接近上限。
关于溢价,其实是由供求关系所决定的。当供大于求时,溢价就有可能是负的,也就是价格低于价值,房价被低估。当供小于求时,溢价就为正,通俗的讲就是“抢Offer”。怎么去判断供求关系呢?这里有几个因素,可供大家参考:
1,房屋库存加上未来开工预计和每年新购房的比较,如果移民总数稳定的情况下,需求也是稳定的。注:这里的需求是指住房需求,而不是买房需求。这个比例会受到众多因素的影响,如货币政策,福利政策,就业状况等。
2,人们对于城市消费的需求(包括文化,饮食,娱乐,社交等)。
3,市政规划。

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